Hausbau – so steht die Finanzierung auf sicheren Beinen

Dass ein Hausbau oder Hauskauf eine gute Planung benötigt, steht außer Frage. Es geht darum, auch langfristig zu kalkulieren, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird. Wenn Eigenkapital, Zinsen und Tilgung eines Darlehens objektiv berechnet werden, dann steht der Immobilie nichts im Wege. Unsere Tipps helfen Ihnen bei den Überlegungen.

Wie viel darf der Hausbau wirklich kosten?

Oft liegen Wunsch und Realisierbarkeit des Wunsches weit auseinander. Nicht jeder Bausparvertrag oder jede Kapitallebensversicherung reicht, um die Traumimmobilie auch souverän finanzieren zu können.

Um zu ermitteln, wie viel Kapital zum Kauf einer Bestandsimmobilie oder zum Hausbau wirklich nötig ist, sollte zunächst ein ehrlicher Kassensturz gemacht werden. Dabei geht es um Geld, welches tatsächlich zur Verfügung steht – und zwar angespartes wie auch das regelmäßige monatliche Einkommen.

Um einen realistischen Überblick über die finanzielle Situation zu bekommen, sollten zunächst alle Ausgaben (monatliche und jährliche!) ermittelt werden. Zieht man diese Summe vom Nettoeinkommen ab, bleibt der Betrag, der monatlich für die Kreditrate aufgebracht werden kann, das sogenannte frei verfügbare Einkommen.

Folgende Positionen sollten bei der Ausgabenrechnung immer bedacht werden:

• Lebenshaltungskosten
• Wohnnebenkosten (Strom, Gas/Öl, Wasser, Müllabfuhr etc.)
• Telefon, Internet, Handykosten
• Rundfunk- und Fernsehgebühren
• sämtliche Versicherungen und Sparverträge zum Beispiel für die Altersvorsorge
• Kfz-Kosten
• bereits bestehende Kreditraten

Faustregel: Die Rate der Finanzierung für den Hausbau sollte maximal 40 Prozent des frei verfügbaren Einkommens betragen.

Hausbau mit Annuitätendarlehen 

Die meisten, die den  Kauf einer Immobilie oder einen Hausbau planen, entscheiden sich für ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Es werden für einen klar definierten Zeitraum feste Raten zur Tilgung des Kredites gezahlt. Der

Zinssatz des Darlehens ist für diesen Zeitraum – der sogenannten Zinsbindung – fix, die Tilgung zu Beginn auch. Sie steigt jedoch im Laufe der Vertragslaufzeit.

Wer also zum Beispiel ein Annuitätendarlehen über 200.000 Euro mit einer Tilgung von einem Prozent abschließt, zahlt neben den Zinsen nicht etwa 100 Jahre lang 2.000 Euro pro Jahr ab. Dadurch, dass mit jeder Rate die Gesamtschuld sinkt, während der Tilgungsanteil steigt und die monatlich zu zahlende Rate dadurch gleich hoch bleibt, ist das Darlehen schneller abbezahlt.

Wie lange es dauert, ein Annuitätendarlehen abzubezahlen, ist auch von der Höhe der Zinsen abhängig. Bei einem hohen Zinsniveau ist der Anteil der Zinsen an der Rate hoch. Er sinkt jedoch mit fortschreitender Tilgung schneller als bei einem Annuitätendarlehen mit niedrigen Zinsen.

Faustregel: Je niedriger die Zinsen, desto höher sollte der Tilgungsanteil am Darlehen vereinbart werden.

Risiko: Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Wer seinen Hausbau ganz ohne Eigenkapital erreichen möchte, benötigt eine Vollfinanzierung von der Bank. Was früher beinahe unmöglich war, ist heute unter bestimmten Voraussetzungen durchaus machbar. Allerdings birgt diese Form der Finanzierung einige Nachteile und Risiken.

Meist ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital für den Hausbau wesentlich teurer und die Laufzeit für das Darlehen ist länger. Steigen die Bauzinsen irgendwann, wird die Anschlussfinanzierung für das Darlehen in der Regel sehr teuer.

Grundsätzlich werden zwei Varianten der Vollfinanzierung unterschieden:          

• 100-Prozent-Finanzierung: Hierbei wird nur der Kaufpreis der Immobilie durch ein Darlehen finanziert. Der Käufer kommt für sämtliche Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag, Maklercourtage etc. auf.
• 110-Prozent-Finanzierung: Bei dieser Variante, der „echten“ Vollfinanzierung, werden auch alle Kaufnebenkosten über das Darlehen abgedeckt.

Um eine Vollfinanzierung genehmigt zu bekommen, ist eine überdurchschnittliche Kreditwürdigkeit erste Voraussetzung. Steht kein Eigenkapital zur Verfügung, so ist in der Regel zumindest ein außergewöhnlich hohes und regelmäßiges Einkommen nötig.

Faustregel: Je hochwertiger die Immobilie, desto eher gewähren Banken eine Vollfinanzierung.