Wohnungskauf: Wissenswertes & praktische Tipps

Mit dem Interesse am Wohnungskauf beginnt für den Interessenten eine sehr spannende Phase, in der die meisten Wohnungskäufer absolutes Neuland betreten. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um den ersten Immobilienkauf handelt und noch keine Erfahrung mit dem Erwerb einer Immobilie besteht. Einerseits sieht man sich der Unsicherheit ausgesetzt, ob der Kauf einer Eigentumswohnung die richtige Entscheidung ist. Andererseits weiß man um die Risiken, die mit dem Kauf einer Immobilie einhergehen können. Der umfangreiche Ratgeber Wohnungskauf vermittelt einen umfangreichen Überblick, worauf Kaufinteressenten achten sollten, um beim Kauf einer Eigentumswohnung und Kapitalanlage auf der sicheren Seite zu stehen.

Wohnungskauf: Eine Investition in die eigene Zukunft

Generell ist die Entscheidung zum Wohnungskauf ein heranreifender Prozess, bei dem nichts übereilt entschieden werden muss. Das Ziel ist es, eine solide Altersabsicherung zu schaffen und je nachdem, ob die Wohnung als Anlageobjekt genutzt oder selbst bewohnt werden soll, die Realisierung des Traums vom Leben in den eigenen vier Wänden. So oder so legt man sich als Besitzer einer Eigentumswohnung zumindest in finanzieller Hinsicht auf die nächsten Jahrzehnte fest. Dies setzt einerseits finanzielle Bonität, andererseits eine weitestgehend planbare Zukunft voraus. Bevor die Entscheidung zum Kauf einer Wohnung getroffen wird, sollten daher Vorteile und Nachteile sorgsam abgewogen werden. Der wichtigste Vorteil ist die Investition des Kapitals in die eigene Zukunft, da langfristig ein attraktives Vermögen gebildet wird. Demgegenüber steht das allgemeine Risiko, das eine auf mehrere Jahre angelegte Finanzierung mit sich bringt.

Vor dem Wohnungskauf: Die passende Wohnung finden

Zunächst steht die Überlegung im Vordergrund, welchem Zweck der Wohnungskauf dienen soll. Soll die Eigentumswohnung selbst bewohnt werden, sind andere Aspekte relevant, als handelt es sich um eine Wohnung als Kapitalanlage.

Eigentumswohnung selbst bewohnen

Ist beabsichtigt, selbst in die Wohnung einzuziehen, sind die eigenen Lebensumstände bei der Wohnungssuche elementar. Die aktuelle Lebenssituation und die Zukunftsplanung wirken sich unmittelbar auf die Kriterien aus, die bei der Auswahl der passenden Eigentumswohnung wichtig sind. Anzahl der Zimmer, Größe der Wohnfläche sowie die Ausstattung der Wohnung und des Gebäudes der künftigen Eigentümergemeinschaft – diese Details sollten einfach passend.

Jüngeren Kaufinteressenten ohne abgeschlossene Familienplanung wird empfohlen, beim Kauf einer Eigentumswohnung sich zugunsten einer größeren Wohnung mit einem zusätzlichen Raum zu entscheiden. Denn es ist leichter, ein freies Zimmer als Gästezimmer, Büro oder Hobbyraum zu nutzen, als in einer zu klein gewählten Wohnung nachträglich ein Kinderzimmer einzurichten.

Die passende Lage für das neue Zuhause

Bei Eigennutzung präferieren viele Eigentümer die Lage in einer bekannten Region, wo man sich ohnehin schon Zuhause fühlt. Dies bringt zahlreiche Vorteile mit. Der Weg zum Arbeitsplatz verändert sich nicht grundlegend; die Nähe zum Freundeskreis und zu Verwandten wird nicht gravierend verändert und die Verbundenheit zur Heimatregion bleibt bewahrt.

Jüngere Eigentümer bevorzugen meist eine zentrale Lage. Die Entfernung zum Arbeitsplatz, umliegende Gastronomie sowie Shoppingmöglichkeiten und sehr gute Verkehrsanbindung sollten in die Entscheidung einfließen, welche Lage perfekt ist. Eine Immobilie in der Stadt kann eine sehr gute Wahl sein.

Soll die Wohnung das neue Zuhause der Familie werden, ist es von entscheidender Bedeutung, dass der Wohnraum genügend Platz für die gesamte Familie bietet. Ebenso wichtig ist aber auch, dass Kindergarten, Grundschule und weiterführende Schulen für den Nachwuchs gut erreichbar sind. Praktisch sind nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Vereine, Freizeitangebote für die Kinder sowie insbesondere bei Kleinkindern umliegende Spielplätze. Häufig ist die Stadtrandlage für Familien besonders attraktiv und wird gegenüber der Lage im Stadtzentrum bevorzugt.

Ältere Kaufinteressenten bevorzugen dagegen tendenziell eine Lage im Grünen, die sich im Alltag durch viel Ruhe auszeichnet und beispielsweise zu Spaziergängen in der Natur rund um das neue Zuhause einlädt.

Die passende Eigentümergemeinschaft

Wer selbst als Eigentümer in die Hausgemeinschaft einzieht, sollte bei der Eigentümergemeinschaft genau hinschauen. Ein Single fühlt sich in einer Gemeinschaft mit Kindern vielleicht nicht wohl und wer zuhause im Homeoffice arbeiten will, hat in einem turbulenten Familienhaus möglicherweise nicht die notwendige Ruhe. Familien mit einem Hund finden in einem kinderreichen Wohnhaus besonders schnell Anschluss.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Bei der Suche nach einer Kapitalimmobilie stehen andere Aspekte im Vordergrund. Die Vermietbarkeit des Anlageobjektes ist eines der zentralen Themen. Die Wahl des Objektes ist immer mit dem Kaufpreis, den zu erwartenden Mieteinnahmen, anfallenden Modernisierungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie möglichem Leerstand der Immobilie ins Verhältnis zu setzen. Ebenfalls ist der Verwaltungsaufwand als Vermieter zu bedenken.

Die passende Lage für die Kapitalimmobilie finden

Während beim Eigenbedarf insbesondere Kaufobjekte im Umkreis der eigenen Heimat favorisiert werden, kann bei Anlageobjekten durchaus auch eine andere Region in Betracht kommen, wenn man sich dadurch bessere Vermietbarkeit und höhere Mieteinnahmen verspricht. Allerdings gestaltet sich die Immobilienverwaltung aus der Ferne oft schwierig, wenn z. B.

die Eigentümerversammlung einberufen wird.

Probleme mit dem Mieter auftreten.

das Objekt zur Vermietung ausgeschrieben wird.

ein Schadensfall eintritt (z. B. Brand, Wasserschaden).

Entweder muss der Eigentümer eine dritte Person vor Ort beauftragen oder selbst sich um die Regelung der Belange kümmern und ggf. auch eine weite Anreise in Kauf nehmen.

Vor dem Wohnungskauf stellt sich die Frage, ob man eine Eigentumswohnung in der Stadt, am Stadtrand oder in einer ländlichen Region kaufen will. Schließlich soll das Objekt gut vermietbar und die Rendite lohnenswert sein.

Großstädte sowie Universitätsstädte sind bei solventen Mietern äußerst gefragt, was dafür spricht, das Anlageobjekt gut vermietet zu bekommen. Niedrige Zinssätze machen es zudem auch attraktiv, eine teurere Immobilie in der Stadt zu kaufen, wo ohnehin die Mietpreise kräftig anziehen.

Stadtwohnungen in Top-Lage sind durch steigende Mietpreise und hohe Vermietungsrate absolut interessante und begehrte Renditeobjekte. Das hat natürlich seinen Preis und darum sind Citywohnungen in Spitzenlage für private Investoren oftmals keine geeignete Wahl, obwohl sich angesichts hoher Rendite die Kapitalanlage lohnen würde.

Bei Objekten in Spitzenlage sind höhere Rücklagen erforderlich

Zahlungskräftige Mieter haben nicht selten eine höhere Erwartungshaltung, was Instandhaltung, Modernisierung und Wohnungsausstattung anbetrifft. Für die Eigentümer einer begehrten Stadtwohnung bedeutet dies, dass höhere Rücklagen erforderlich sind, da sie als Vermieter einer Stadtwohnung in Top-Lage meist höhere Instandhaltungs- und Modernisierungskosten zu zahlen haben. Mieter in gepflegten Mehrfamilienhäusern, die von familienfreundlichem Umfeld und bezahlbaren Mieten begeistert sind, freuen sich indes über ordentlichen Wohnkomfort ohne Luxusausstattung.

Größe des Anlageobjekts: Große Landwohnung oder kleine Stadtwohnung?

Privatinvestoren treffen im Hinblick auf die attraktivere Rendite manchmal die Objekt-Entscheidung zugunsten einer kleineren Stadtwohnung, wenn Sie bei ungefähr gleichem Kaufpreis auch eine größere Wohnung am Stadtrand oder auf dem Land erstehen könnten. Dies kann ein erhöhtes Risiko bei der Anlagenfinanzierung darstellen, da insbesondere bei kleinen City-Wohnungen und Apartments die Fluktuation der Mieter und damit Mietausfälle, Verwaltungsaufwand sowie Renovierungskosten höher sind. Attraktiver und bezahlbarer Wohnraum am Stadtrand und mit guter Infrastruktur ist meist für Mieter interessant, die langfristig anmieten wollen. Es spricht also tendenziell bei familienfreundlichen Wohnungen einiges für sicherere Mieteinnahme und höhere Rendite. Stadtrandlage kann daher durchaus die bessere Entscheidung sein.

Die passende Wohnung finden: Altbau, Neubau oder Wohnung mit Sanierungsbedarf?

Altbau, Neubau, sanierungsbedürftige Wohnung zu günstigem Kaufpreis – das sind ebenfalls Aspekte, die beim Wohnungskauf von Bedeutung sind. Altbau-Wohnungen haben ihren eigenen Charme und können durchaus lukrative Anlageobjekte sein, wenn die Lage stimmt. Altbau kann aber auch bedeuten, dass im Laufe der Zeit viele Reparaturen notwenig werden, welche die Rendite schmälern. Den Mietpreisen sind für besonders schöne Altbau-Objekt kaum Grenzen nach oben gesetzt, wenn die Ausstattung gehoben, die Wohnung sehr gepflegt ist. Jedoch sind die Instandhaltungskosten oft ebenso exklusiv und hinzu kommt, dass Altbauten häufig unter Denkmalschutz stehen, was für den Eigentümer ebenfalls mit hohen Extrakosten verbunden sein kann, wenn beispielsweise energetisch saniert werden muss.

Bei Kauf bereits sanierungsbedürftige Wohnungen sind durchaus erschwinglich, doch meist nur dann interessant, wenn ein Großteil der erforderlichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Eigenleistung erbracht werden kann. Das Heranziehen eines Sachverständigen zur Begutachtung des Objekts ist zwingend erforderlich, damit es nach dem Kaufabschluss keine bösen Überraschungen gibt.

Neubauwohnungen sind begehrt – bei Eigentümern und Mietern. Neu geschaffener Wohnraum ist modern, mit kostenintensiven sowie aufwändigen Reparaturen und Instandhaltungskosten ist in den ersten Jahren nicht zu rechnen. Bei neu entstehendem oder gerade fertiggestelltem Wohnraum kann der Eigentümer sich die ersten Mieter für den Neubau-Erstbezug aussuchen und hat selten Schwierigkeiten, zahlungskräftige Mieter für das moderne Anlageobjekt zu finden.

Wohnung besichtigen & Umkreis kennenlernen

Grundsätzlich ist zu einer Wohnungsbesichtigung zu raten, bei der sowohl die Wohnung, wie auch das Umfeld genau unter die Lupe genommen werden sollte. Die Besichtigung erfolgt idealerweise an einem Werktag, noch besser am späteren Nachmittag, so dass sich die Immobilienbesichtigung bis in den Feierabendverkehr zieht. Dies hat den Vorteil, dass man die Lärmkulisse im Haus, aber auch die Geräuschkulisse der Straße während dem Besichtigungstermin mitbekommt.

Das Umfeld der Wohnung ist ebenso wichtig, wie die Lage selbst. Handelt es sich um eine Wohngegend mit gutem Ruf? Sehen die Anliegerstraßen gepflegt aus? Wo sind Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel? Wie häufig fahren Busse & Bahnen des Öffentlichen Nahverkehrs? Welche Geschäfte, Ärzte und andere Dienstleister liegen in der Nähe? Was würde man benötigen, wenn man selbst nach dem Wohnungskauf in die Eigentumswohnung einzieht? Welche Informationen könnten potenzielle Mieter noch interessieren?

Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen

Besteht die Eigentümergemeinschaft bereits und man kommt als neuer Eigentümer hinzu, ist die Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen äußerst hilfreich. Aus den Protokollen gehen Hinweise hervor, wie das Verhältnis der Eigentümer untereinander ist, welche etwaigen Schwierigkeiten innerhalb der Hausgemeinschaft es geben könnte und natürlich werden auch geplante Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen im Versammlungsprotokoll niedergeschrieben.

Finanzierung klären: Eigenkapital, Nebenkosten & Laufzeit

Der niedrige Leitzins ist derzeit äußerst günstig, was sich positiv auf Finanzierungskredite auswirkt. Die momentan verlockenden Angebote mit einer Tilgungsrate in Höhe von 1 % dürfen jedoch nicht dazu verleiten, die Finanzierung ohne Eigenkapital und mit übermäßig langer Laufzeit der Immobilienfinanzierung zu planen. Die Tilgungsraten werden nach einer Kreditlaufzeit von 10 Jahren erneut verhandelt; die Zinsen dürften erwartungsgemäß dann teurer sein, so dass auch die Tilgungsraten steigen, was dafür spricht, eine kürzere Finanzierungslaufzeit mit höheren Raten anzustreben. Ratsam kann hier auch ein Bausparvertrag sein, der zum Ende der 10 Jahresfrist ausläuft und anschließend zur Tilgung der Restschuld aufgewendet wird.

In jedem Fall ist es zu empfehlen, dass ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20 % des benötigten Finanzierungskredites (Kaufpreis der Immobilie + ca. 15 % Nebenkosten) bereits vor dem Kauf als Rücklage gebildet wurde. Dies erhöht die Chancen, einen besonders günstigen Kredit für die Finanzierung der Eigentumswohnung zu bekommen. Kaufinteressenten, die älter als 50 Jahre sind, sollten über mehr Eigenkapital verfügen, damit Kreditlaufzeiten möglichst kurz und die Kreditraten geringer sind. Die Verbindlichkeiten sollten bis zum Renteneintritt erledigt sein.

Neben dem Kaufpreis für die Eigentumswohnung werden zusätzlich anfallende Kosten oft zu spät in den Erwerbsprozess einbezogen, so dass der Wohnungskauf teurer wird, als erwartet. Beim Wohnungskauf sollten daher neben dem Kaufpreis für die Wohnung Nebenkosten einkalkuliert werden, die sich wie folgt zusammensetzen:

  1. 2 % des Kaufpreises fallen für Notarkosten und Gerichtskosten an

bis zu 6 % des Kaufpreises kommen für Maklergebühren dazu

zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises werden vom Fiskus als Grunderwerbssteuer eingezogen (abhängig vom Bundesland)

Es kann lohnenswert sein, verschiedene Finanzierungsangebote mehrerer Banken und Kreditinstitute einzuholen und genau miteinander zu vergleichen.

Versicherungsschutz für Wohneigentum & Eigentümer

Welches Versicherungspaket sinnvoll ist, hängt davon ab, ob die Eigentumswohnung vermietet oder vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Unverzichtbar ist die Gebäudeversicherung sowie die Haftpflichtversicherung. Die Gebäudeversicherung schützt das Gebäude der Eigentümergemeinschaft sowie die eigene Wohnung bei Elementarschäden (Feuer, Blitzeinschlag, Hochwasser, Hagel). Die Haftpflichtversicherung springt bei Personen- und Sachschäden ein, welche bei Verletzung der Eigentümerpflichten entstehen können.

Wird die Eigentumswohnung als Anlageimmobilie vermietet, sollte das Versicherungspaket um eine Rechtsschutzversicherung und eine Mietausfallversicherung erweitert werden. So entstehen durch Mietausfälle (bedingt durch Schäden oder Reparaturen und Rechtsstreitigkeiten) keine finanziellen Einbußen.

Eine äußerst wichtige und somit empfehlenswerte Absicherung ist die Restschuldversicherung, die für die weitere Tilgung des Finanzierungskredits aufkommt, wenn der Hauptverdiener verstirbt.

Vor Vertragsabschluss: Nochmals alle Details und Unterlagen prüfen

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben und rechtswirksam wird, sollten nochmals alle Unterlagen akribisch geprüft werden. Bei der Prüfung sind insbesondere

Grundsteuerbescheid

Teilungserklärung

Wohnflächenberechnung

Beschlusssammlung

Bauakte

Hausordnung

Belastungen im Grundbuch

Protokolle der Eigentümerversammlung

unter die Lupe zu nehmen. Bei Unsicherheiten kann darüber hinaus zur Marktwerteinschätzung der Immobilie ein Experte zu Rate gezogen oder ein Verkehrswertgutachten erstellt werden lassen. So können letzte Zweifel aus dem Weg geräumt werden. Wenn Sachverständigengutachten und Immobilienexperte grünes Licht geben, steht dem Wohnungskauf der Traumimmobilie oder der renditenträchtigen Kapitalanlage nichts mehr im Wege.

Der Wohnungskauf: Noch 5 wichtige Punkte bis zur Eigentumswohnung

Bevor die Eigentumswohnung den Besitzer wechselt, müssen 5 wichtige Punkte erledigt werden:

Kaufvertrag

Notarielle Beurkundung

Auflassung

Auffassungsvormerkung

Zahlung der Eigentumswohnung

Der Gesetzgeber regelt mit § 433 BGB den Immobilienkauf, da er den gleichen Rechtsvorschriften unterliegt, wie jeder Kauf eines Konsumguts. Erforderlich ist jedoch die Erfüllung der Formerfordernis nach §311 b BGB. Bei einem Wohnungskauf müssen die Verträge von einem Notar beurkundet werden. Ebenfalls ist dies bei Grundstückserwerb erforderlich. Werden Formvorschriften nicht eingehalten, ist der Kaufvertrag unwirksam. Neben dem notariell beurkundeten Formvertrag ist die Auflassung notwendig. Diese wird bei gleichzeitiger Anwesenheit von Verkäufer und Käufer erklärt und regelt die Übertragung sämtlicher Nutzen und Lasten von Immobilie und/oder Grundstück.

Zwischen Vertragsabschluss und Eigentümerwechsel befindet sich die Eigentumswohnung in einem schwebenden Zustand, durch den sich für beide Vertragspartner theoretisch kapitale Nachteile ergeben könnten. Damit sichergestellt ist, dass der Verkäufer die Wohnung nicht anderweitig veräußert und dass der Käufer den vertraglich vereinbarten Kaufpreis zahlt, kann zum Schutz beider Vertragspartner eine so genannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Sobald der Grundbucheintrag der Auffassungsvormerkung erfolgt ist, wird der Notar die Vertragspartner in Kenntnis setzen, der Kaufpreis wird fällig und nach der Zahlung geht die Eigentumswohnung mit all ihren Rechten & Pflichten in der Regel an den neuen Eigentümer über. Über den Abschluss informiert der Notar das Grundbuchamt.